- 索 引 號：LY07100-0200-2024-00020
- 備注/文號：漳政辦規〔2024〕8號
- 發布機構：漳平市人民政府辦公室
- 公文生成日期：2024-12-10
- 有 效 性：有效
- 內容概述： 漳平市人民政府辦公室印發關于進一步加強物業管理工作的意見的通知
各鄉（鎮）人民政府、街道辦事處，市直各單位：
經漳平市第十八屆人民政府2024年第14次常務會議研究 同意，現將《關于進一步加強物業管理工作的意見》印發給你們，請認真抓好貫徹落實。
漳平市人民政府辦公室
2024年12月10日
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關于進一步加強物業管理工作的意見
為進一步提升我市物業服務質量和管理水平，促進我市物業管理常態長效、健康持續發展，切實維護業主和物業服務企業的合法權益，改善小區居民生活和居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《福建省物業管理條例》等法律法規以及《中共福建省委組織部 中共福建省委政法委員會 福建省民政廳 福建省住房和城鄉建設廳印發〈關于加強物業黨建聯建促進基層治理水平提升行動方案〉的通知》（閩建房〔2023〕10號）、《龍巖市人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的意見》（龍政辦〔2021〕53號）等相關文件精神，結合我市實際，制定本意見。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹 黨的二十大和二十屆三中全會精神，深入落實習近平總書記關于城市管理工作的重要講話重要指示批示精神和來閩考察重要講話精神，堅持以人民為中心的發展思想，大力推進“近鄰黨建”，積極創建“紅色物業”，形成黨建引領、條塊聯動、多方協調、群眾參與的共建共治共享格局，全面規范物業管理行為，提升物業服務質量和水平，促進住宅小區和諧文明、整潔有序。
二、主要工作
（一）健全和完善物業管理工作機制
1．堅持統籌推進。按照“條塊結合，以塊為主”和市政府統籌部署，鄉鎮（街道）屬地負責、社區居委會落實、行業主管部門監督指導，相關部門密切配合的要求，形成市政府主要領導親自部署、分管領導具體落實、各級各部門協同推進的 工作格局。建立漳平市級物業管理聯席會議，成員由市政府辦、城市管理和綜合執法局、市場監管局、公安局、住建局、信訪局、司法局、財政局、發改局、民政局、自然資源局、衛健局、應急局、漳平生態環境局、消防救援大隊，各鄉鎮（街道）以及供電、供水、供氣、通信、有線電視等公共服務單位組成，必要時邀請市委組織部、市法院、檢察院等有關單位參與聯席會議，研究制定全市物業管理工作相關政策，部署重要活動，統籌協調重大問題；制定年度計劃，明確工作目標，組織鄉鎮（街道）、村居（社區）統籌推進物業管理的監督管理、宣傳培訓等各項工作，并加強檢查考核。聯席會議辦公室設在市城市管理和綜合執法局，負責日常工作。
2．鄉鎮（街道）落實屬地責任。各鄉鎮（街道）要建立“一把手”親自抓物業管理的工作機制，嚴格落實“屬地管理”主體責任，加強對社區黨組織任務落實情況的督促、指導、檢查，切實履行對轄區內物業管理工作的指導、協調和監督職責；結合管理體制改革，明確抓物業管理工作的監督管理工作機構，配強工作力量；定期組織召集由社區黨組織、小區黨支部、物業企業（物業服務項目）負責人、業委會（業主代表）、相關部門共同參加的物業管理聯席會議，研究協調解決物業服務管理有關重大事項。建立聯席會議工作機制、糾紛化解機制，調處物業管理活動過程中的各類投訴糾紛，做到“接訴即辦”“未訴先辦”，并按改革推進情況，加大綜合執法力度。推進住宅小區成立業主委員會，指導業主委員會開展工作，并依法依規 監督業主委員會和物業服務企業履行職責，督促建立健全物業收費等各項管理制度。突發公共事件應對期間，各有關鄉鎮（街道）指導物業服務企業開展應對工作。
3．村居（社區）抓好日常管理。村居（社區）要建立議事協商機制，組織業主委員會或小區其他自治組織、物業服務 企業、掛鉤單位、居民代表等定期開展議事協商，協調解決物業管理問題，調處矛盾糾紛。協助鄉鎮（街道）對業主委員會或小區其他自治組織履職情況進行監督，協助鄉鎮（街道）、市城市管理和綜合執法局對物業服務企業履約情況進行監督、考評。積極引導業主自治管理，推動小區黨支部建設，推動物業服務企業建立黨組織。支持幫助業主委員會的組建、換屆、改選和培訓等工作。
4．各級職能部門、服務單位聯動履職。物業管理聯席會議成員單位按照“誰主管，誰負責；誰查處，誰抄告”的原則，嚴格落實“執法力量進小區”，加大對物業管理區域內相關違法行為的日常行政執法檢查，嚴格依法查處各類違法行為，并將與物業服務企業相關的處理決定抄告市城市管理和綜合執法局納入信用監管體系并實際運用。
(1)城市管理和綜合執法部門：負責組織實施物業管理的 法律法規，制定本市物業管理相關政策；負責對物業服務企業的服務質量、服務行為進行日常監督檢查；負責對住宅專項維修資金進行監管；負責對物業服務企業未公示公開服務內容、服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、公共部位經營收 益情況、公共水電公攤情況等內容進行監管；負責查處擅自改 變物業管理用房、公共設施用途等違反《物業管理條例》《福建省物業管理條例》的相關違法行為；負責查處物業管理區域內違法建設、城市飲食服務業油煙污染等涉及城市管理部門行使行政處罰權的違法行為。督促物業服務企業加強物業服務區域內電動自行車停放充電管理；指導業主依照有關規定使用專項維修資金對共用的消防設施進行維修、更新和改造。
(2)公安部門：負責指導督促物業服務企業和秩序維護人員開展安全防范，指導監督物業管理區域內的安全設施建設，對物業管理區域內治安、流動人員、車輛停放進行監督檢查；指導監督物業服務企業落實自招保安員單位開展保安服務、持證上崗、登記備案、規范穿著2011式保安服等保安監管措施；查處違規燃放煙花爆竹行為；查處家庭娛樂、飼養動物產生噪聲及在午間和夜間裝修活動影響他人正常生活等違反《中華人民共和國治安管理處罰法》相關規定的行為。
(3)市場監管部門：負責指導物業服務企業做好物業服務收費公示工作，對物業服務收費行為進行監督管理，查處屬違規收費的行為；負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行監督檢查；負責各類市場主體的注冊登記，依法依職責查處無照經營行為。
(4)消防救援部門：負責查處物業服務企業未按要求維護管理物業管理區域內的共用消防設施、未按要求提供消防安全防范服務、未落實《高層民用建筑消防安全管理規定》要求的行為；查處占用、堵塞、封閉疏散通道和安全出口，占用小區消防車通道、消防車登高操作場地，及損壞消防設施等消防違法行為。督促鄉鎮（街道）、村居（社區）、建設管理單位、物業服務企業落實安全管理責任，加強防火檢查巡查，對發現電動自行車違法停放、充電、占用、堵塞疏散通道或安全出口的，依法查處各類電動自行車消防安全違法行為。
(5)住建部門：負責督促施工單位履行對承建的房屋建筑在保修范圍和保修期限內發生質量問題的保修合同義務。
(6)自然資源部門：負責物業管理區域內建設工程及各類配套建設的審批、批后跟蹤監管及規劃核實。
(7)生態環境部門：負責指導物業服務企業做好生態環境保護工作，在職責范圍內依法查處環境違法行為。
(8)民政部門：負責對物業管理區域內規劃設置的養老用房進行監管；對符合非營利法人登記條件的業主委員會予以登記。
(9)供電、供水、供氣、通信、有線電視等公共服務部門：負責物業管理區域內相關產權管線和設施設備的維修、養護；積極推動“一戶一表”“一戶一號”改造，減少中間收費環節。
(10)房改房、集資房、市直管公房，職工宿舍、企業總部、商業辦公樓、酒店、工業廠房、旅游景區、單位辦公大樓等非住宅小區以及無物業管理的住宅小區，建設單位（產權人）、屬地鄉鎮（街道）：負責本區域管理工作。
（二）推進業主委員會規范化法治化建設
5．建立黨組織領導下的業主自治機制。大力推進“近鄰黨建”，各鄉鎮（街道）要積極推進“紅色業委會”建設，將黨組織建在小區上，使黨的全面領導根植于物業管理的全過程。村（居）民委員會應摸清轄區底數，制定目標計劃，推動建設在村居（社區）黨組織領導下的小區治理機制，主動引導、推薦符合條件的黨員業主或村（居）民委員會中任職的業主按法定程序參選業主委員會委員，確?！凹t色業委會”占比不斷提升。業主大會已成立但未選舉產生業主委員會，或者業主委員會任期屆滿未如期換屆改選的，可按《福建省物業管理條例》規定，由鄉鎮人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會、建設單位、業主代表等組成臨時物業管理委員會，依法代為履行業主委員會的職責。鄉鎮人民政府或街道辦事處、村（居）民委員會在收到業主委員會換屆報告后，應在7日內依法介入、指導協調業主委員會換屆工作。
6．推動成立業委會。各鄉鎮（街道）要依法履行組織成立首次業主大會會議籌備組職責，組織、指導業主大會的成立和業委會的選舉和換屆。社區（居委會）黨組織要協助和配合鄉鎮（街道）積極推動業主成立業主大會、選舉業委會，指導和監督業主大會、業委會依法履行職責。
7．提高物業服務覆蓋率。各鄉鎮（街道）要指導社區黨組織對無物業服務的住宅小區采取選聘專業化物業企業、社區“兩委”組織居民自我管理，以及探索街道社區黨組織領辦公益性物業企業等方式實現兜底物業服務。探索將無物業服務住宅小區與鄰近小區捆綁打包、集中管理。在完整社區建設、老舊小區改造工作中應同步明確小區物業服務管理模式，納入實施方案，實現物業服務全覆蓋。2024年達到60％以上，2025年實現物業服務全覆蓋。
8．完善業主委員會的監督和管理機制。業主委員會應當嚴格遵守業主大會制定的議事規則和管理規約，規范印章管理和財務管理，實施小區所有事項、資金公示公開制度，村（居）民委員會對印章使用、財務管理予以監督，業主大會、業主委員會印章可由業主大會、業主委員會委托小區黨支部或村（居）民委員會保管。嚴格規范小區公共收益資金管理，公共收益資金使用接受全體業主的監督，各鄉鎮（街道）應當每季度進行一 次全面檢查，鼓勵業主大會或業主委員會在鄉鎮（街道）開設小區公共收益資金賬戶。督促指導物業服務企業建立健全財務制度，業主大會和業主委員會工作經費的籌集、管理、使用辦法，由業主大會決定。業主大會、業主委員會工作經費從物業共有部分經營所得收益中列支，也可以由業主分攤。業主委員會委員的補貼和酬金從業主大會和業主委員會工作經費中支出。
9．推進業主委員會誠信建設。推動業主委員會規范化運作，探索建立業主委員會委員履職負面清單制度，由業主委員會責令對出現負面清單情形的業主委員會委員暫停履行職責，并提請業主大會終止其委員資格。業主大會或者業主委員會不做處理決定的，各鄉鎮（街道）、村（居）民委員會應當予以督促。業主委員會存在違規使用公共收益、違規作出決定等損害全體業主利益行為或未按照業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程規定履職盡責的，市城市管理和綜合執法局可根據《福建省物業管理條例》第七十七條規定，責令限期改正，沒收違法所得，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員處以罰款，涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。
（三）構建質價相符的物業服務市場環境
10．建立健全物業管理制度與示范文本。建立健全物業管 理各項制度，特別是建立健全物業服務企業或物業服務質量星級評價機制，完善規則統一、要求明確、公開透明、具有可操作性的物業服務管理參考標準，制定管理規約示范文本、業主大會議事規則示范文本、物業服務合同示范文本、前期物業服務合同示范文本等，將黨建引領物業管理活動、選聘續聘物業服務企業規則、重大事項表決規則等內容寫入示范文本，規范參與物業服務各方行為。督促物業服務企業按照合同及其約定的服務內容及標準，嚴格履約服務。落實物業服務企業對物業服務區域內違法建設、違規裝修等方面履行預防、勸阻、制止和報告的責任，做好物業服務區域內的安全防范工作。
11．多方參與規范承接查驗工作。新建住宅物業交付使用前，建設單位應當按規定組織村（居）民委員會、業主代表、物業管理行業協會或專業機構參與承接查驗工作，建設單位聘請其他專業機構參與的，村（居）民委員會可以委托物業管理行業協會（工作站）一同參與監督。對承接查驗發現的問題，物業管理服務企業應當書面通知建設單位及時解決并復驗，直至辦理物業交接手續，確保物業服務能正常開展；建設單位未整改落實的，新建物業不得移交給物業服務企業，各鄉鎮（街道）應當配合市城市管理和綜合執法局開展監督工作。建設單位拒絕組織承接查驗或不按要求整改存在問題的，由市城市管理和綜合執法局按相關規定給予行政處罰，并將處罰情況抄告住建部門，由住建部門依法將相關建設單位納入住建領域信用評價系統，要全過程梳理承接查驗各個環節，提升承接查驗標準化水平，并創建新承接查驗檔案管理，確保承接查驗工作的完整性和可追溯性，實現“一個項目，一套檔案”。物業服務終止時，物業服務企業應當以書面的方式將承接查驗材料進行完整移交。
12．規范小區公共收益管理。市城市管理和綜合執法局要持續深入推進物業小區侵占“公共收益”點題整治工作，重點整治小區公共收益未按要求及時全面公示、公示內容虛漏假、公共收益管理支出不規范等問題，重點查處物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途，違法違規出租經營等問題，推動公共收益規范化管理；各鄉鎮（街道）要配合市城市管理和綜合執法局督促物業企業設立物業服務信息監督公示牌，及時公開公共收益分配和使用情況。
13．加強住宅專項維修資金管理。按照“取之于業主，用之于業主”的總體要求，提高住宅專項維修資金繳交率，加快完善住宅專項維修資金管理相關政策，重點圍繞完善基礎數據、提高使用效率、改善存儲方式、推進維修資金和續籌等方面健全機制，簡化資金申領流程，特別是緊急情況下使用專項維修資金的流程，按要求將消防、給排水等基礎設施改造及電梯大修改造列入專項維修資金使用范圍。切實加強維修資金監管，建立或升級維修資金信息管理系統。根據《福建省物業管理條例》有關規定，加強住宅專項維修資金補交續交、簡便使用、增值收益等方面的規范管理；當住宅專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，由專項維修資金管理部門向業主和業主委員會發出續交通知，業主接到通知后應當及時續交，未能及時續交的，由業主委員會督促其續交。業主委員會可以對未交清專項維修資金的業主依法提起訴訟。
14．加強物業服務市場監管。完善物業管理專家庫建設，做好對物業服務企業“雙隨機”檢查，健全常態化監管機制，強化前期物業管理招投標備案、業主委員會成立備案、（前期）物業服務合同備案、物業承接查驗備案等措施，規范物業服務運營。加強執法檢查，發現問題及時督促整改，加大對物業企業侵犯業主權益、掛靠經營等行為的查處力度，督促物業企業依法依合同履職。通過履約考評完善物業服務企業信用評價體系，建立物業服務企業及其主要負責人信用情況與政府信用平臺對接機制，建立分類獎懲制度，將物業服務企業信用情況作為選聘續聘的重要指標，加強物業服務企業選聘和退出管理機制建設。
15．扶持物業服務行業高質量發展。建立和完善公開透明、質價相符的物業服務市場機制，推動物業服務專業化、連鎖化、品牌化發展。鼓勵物業服務企業多樣化、多元化經營，采用現代信息技術手段，大力發展智慧物業。紅色物業星級評價為五星的物業小區由龍巖市城市管理局發文褒獎，紅色物業星級評 價為四星的物業小區由漳平市城市管理和綜合執法局發文褒 獎。褒獎情況可以作為當年度星級評價加分依據，同時可作為物業服務企業信用評價加分依據，逐步提升我市物業服務行業的社會形象。
16．完善物業服務企業誠信體系。依托物業服務企業信用評價系統，積極開展物業服務企業信用等級評定，定期向社會公布物業服務企業信用狀況，對企業和業主開通網上物業服務企業信息查詢業務，將信用等級評定結果與物業服務項目招投標、行業各類評優評先評獎活動、日常經營活動檢查等事項結 合使用，依法依規實施聯合獎懲。
17．發揮行業協會作用。加強與龍巖市物業管理協會（工 作站）協作，指導和依托物業行業協會（工作站）加強對物業服務企業和從業人員的行業自律性監管，大力推進物業服務企業黨建，把黨的政治優勢、組織優勢轉化為行業、企業發展優勢；定期更新行業服務標準、公布物業服務收費市場動態信息、開展業務培訓，開展并公布物業服務質量評價，協助主管部門開展物業服務企業及從業人員的信用評價，提高專業能力和服務水平；鼓勵物業服務企業之間通過合作優勢互補，形成品牌效應。
18．建立物業服務糾紛調解處理機制。充分發揮政府基層組織的作用，利用鄉鎮（街道）、村居（社區）對轄區內村（居）民相對熟悉等優勢，建立以鄉鎮（街道）、村居（社區）為主的物業服務糾紛便捷處理機制。有物業小區的鄉鎮（街道）設立物業矛盾糾紛人民調解委員會和物業矛盾糾紛化解工作小組，下設物業矛盾糾紛調解室，具體負責調解轄區內物業服務矛盾糾紛；村居（社區）以網格為單位，組建“網格員+小區調解員”的社區調解隊伍，組織相關業主和物業服務企業開展調解工作，將矛盾糾紛化解于源頭。健全完善物業糾紛快速調處、部門協同、多級過濾聯動等工作機制，并按照“屬地管理、分級負責”的原則依照小區（業主委員會、臨時物業管理委員會）——社區——鄉鎮（街道）基層調解——漳平市級行業調解——人民法院登記立案的順序，堅持“調解優先、應調盡調”原則，切實把矛盾糾紛解決在基層、化解在訴前。
19．推進老舊小區提升改造。完善老舊小區基礎設施建設，推動無物業管理的老舊小區引入物業服務，提升老舊小區的宜 居環境。推動電動自行車集中充電點建設，整治電動自行車違 規充電、違規停放問題。鼓勵鄉鎮（街道） 組建公益性、企業化物業服務實體，以“低價有償+志愿服務”的方式，將物業服務融入社區治理。對參與老舊小區物業服務的企業，根據相關規定在符合條件下可獲得信用信息加分。
20．推動建設綠色生態小區。自然資源、住建等相關部門在規劃建設及驗收住宅小區項目時，要確保小區綠地率，避免幕墻的光污染問題，盡可能采用綠色環保材料；各鄉鎮（街道）在老舊小區改造過程中，要將綠色生態理念貫穿改造全過程；物業服務企業要將綠色、節能、宜居融入物業管理內容，依法依合同做好優化綠植養護、推進垃圾分類、完善停車設施、減少公攤水電浪費等方面工作，提高生態小區物業管理水平。
21．加強物業服務區域安全管理。市城市管理和綜合執法局要切實履行安全管理工作職責，每年至少組織物業服務企業開展一次物業服務區域安全隱患排查。指導督促物業服務企業每月按照規定頻次使用閩政通APP開展小區安全生產安全自查、檢查。加強防汛防臺管理，在汛期、暴雨來臨前做好地下室排水、防滲漏設施等功能性檢查，備齊防澇材料，對陽臺、露臺上花盆進行加固或擺放到安全位置；加強公共部位和公用設施設備管理，及時維修存在隱患的電梯、供水供電供氣設備等，避免設施設備故障運行；加強消防安全管理，建立完善消防安全管理制度，加強日常巡查及消防設施設備維護等工作。
（四）提升物業管理信息化智能化水平
22．夯實物業基礎信息。住建、自然資源等部門配合提供物業管理項目的房屋及業主信息，通過數據共享實現互聯互通。市城市管理和綜合執法局要不斷收集、整合和修正相關信息，完善物業管理項目房屋數量、面積、戶數、建成年代、專項維修資金情況等基本信息，充實完善物業管理數據庫。
23．建設物業管理信息系統。充分利用信息化手段，建成涵蓋部門管理、房屋信息、業主信息、企業信息、業主委員會 運行、專項維修資金管理等模塊的物業管理服務系統，實現物業繳費、監督評價、公示公開、維修審批等項目網上辦理功能，推進物業管理服務信息化、智能化。推進業主投票表決電子化，不動產登記部門要將本市住宅小區業主不動產信息接入龍巖市不動產登記中心，為龍巖市智慧物業平臺在我市投入使用奠定基礎，推動依托龍巖市智慧物業平臺開展電子投票，經身份認定的業主賬號產生的投票結果認定為業主本人投票，提高表決效率，切實解決業主決策難、業主大會會議召開難等問題。
三、保障措施
?。?nbsp;一）加強組織領導。形成市級領導親自抓、鄉鎮（街道）領導具體抓、村居（社區）主干協同抓、各級各部門密切配合，層層抓落實的工作機制；要結合本意見和實際，制定細化措施，按照賦權、下沉、增效的工作要求，在資金、人員力量等方面加大對街道（鄉鎮）的支持力度。
?。ǘ┳龊眯麄髋嘤?。有關部門要加強宣傳引導，及時發 現優質物業服務企業、優秀業主委員會，樹立先進典型，并通過網絡、電視、廣播、報紙等多樣化渠道宣傳先進典型，增強全社會對物業管理的認識、理解；市政府每年評選一批優質物業服務企業、優秀業主委員會、優質小區，并按規定給予獎勵；要開展形式多樣的培訓活動，加強對物業服務企業、業主委員會或小區其他自治組織的政策指導和培訓，使其更好地發揮作用、服務業主。
（三）勇于創新突破。物業管理工作涉及千家萬戶，涉及人民群眾切身利益。有關部門要主動作為、勇于擔當，鼓勵基層單位在一線工作中，主動探索，改革創新，總結經驗，交流推廣，推動物業管理不斷實現新的發展。
本方案自印發之日起施行，有效期5年。
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